《首富从开挂开始》正文卷第119章土地拍卖（4300字一更）

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   最终，热巴还是没有打出电话，可把她纠结死了。
    这才离开没多久，人家说有急事，估计也没空见她。
    商健在申城新买的新天地香山路1弄的独栋别墅住了一晚。
    闹市里独占一栋别墅，是他前世多年的梦想，想逛街，走出小区就是；想散步，小区里或附近的复兴公园就不错。
    以前羡慕那些富豪走进这种别墅小区，而如今，自己悠闲地走在小区里，也是其中业主之一。走出小区，路过的路人也会投来羡慕的眼光。
    人与人看似没有等阶，但当这些物质条件摆在眼前时，对大数人来说，闹市里的一栋别墅都是一辈子仰望，阶级等级就看出来了。
    买了别墅，商健还是感觉心里没有前世在城里一定有房子的执念，这方面的遗憾没有了。
    晚上时，给父母打了电话，告诉他们在申城买了别墅，让他们有空时，可以出来散散心。虽然这样花钱，被父母唠叨了很久，但商健通过电话，也能听出父母心里的喜悦。
    第二天早上，商健就赶往粤城。
    土地拍卖，后天就要开始了。
    商健一行三人到粤城后，入住富力丽思卡尔顿五星级酒店，这酒店离粤城塔仅一公里。
    秘书为商健预定了一百多平方的行政粤城塔江景套房，设施豪华，高楼270度观景，有独立的客厅，四千多块钱一晚，的确物有所值。
    从桂城过来的星辰建筑公司的几人也在这个酒店入住，等待老板到来。
    商健到了客房，洗了一个澡，就叫下属到自己客房客厅来，开个小会。
    一会后，六人围坐在茶桌四周的真皮沙发上。
    除了商健，这五人是房开公司的四个高层和高工，分别是新任命的星辰房地产粤省公司总经理雁南飞、副总兼营销总监达柯南、技术总监林成健、工程部总监婉小磊和技术高工蒲丁。
    商健给各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才说道：
    “雁总，你把后天的土地拍卖情况说下。”
    商健从达柯南手中拿过几宗拍卖土地的资料，资料都是提交保证金后拿到的官方信息和公司汇总的资料，上面有现场土地和周边环境的彩色照片。
    总经理雁南飞恭敬地说道：“好的，董事长。各位，我先把情况说明一下吧。
    按照老板的大方向指示，我们将以粤城增城区选择为公司的第一处开发楼盘之地，后天增城区有几宗地要拍卖出让，其中我们看中的有两块地，这两块地的土地使用用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。
    其中一块地e-07-01，位于朱村大道东与g94交叉路口向西五百米，用地面积为平方米（折合亩），要求容积率不大于2.9，配套用房起始面积200平方，起始价亿元，起始楼面价约1653元/平方米。
    另一块地，e-12-01地块，位于汽车城大道和广园快速路交汇东北侧，用地面积为平方米（折合亩），要求容积率不大于2.9，配套面积400平方，起始价亿元，起始楼面价约1766元/平方米。
    第一块地，按照目前的增城的房价趋势，我认为第一块地的毛坯售价定价为9500元/平，那么，楼面价不能超出2300元/平方，我们才能保证利润。
    第二块地，毛坯定价为9800元/平，竞拍楼面价不能超出2400元/平方。
    今天，我们已经提交保证金，据拿到的消息，我们的竞争对手，主要是恒d地产、亿科、保利、招商蛇口、富利地产等十几家房开公司。”
    商健边看资料边听雁南飞述说，然后就开发这两片土地的成本和利润做一个估算，判断是否值得投资开发，估个最高竞拍价。
    保密条例，大家都清楚。就算猜到别人大概估价，但如果超出预算，敢不敢继续竞拍又是另外一回事。
    雁南飞的估算只是自己的估算，也许有些遗漏，让大家积极发言，明天再去一次踏勘，陪老板去看看那两块地的实际情况。
    这个月，增城区房价均价在8900元/平，在年底时，将增涨到1.05万/平。
    小会议完之后，商健让雁南飞留下来。
    顺便问了他一些问题：“雁总，房地产公司一般要缴纳什么税？在这方面我不太清楚。”
    雁南飞对老板很恭敬，觉得老板不懂这个也属正常，耐心地说：“总的来说，房地产公司需要交纳的税种有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。可能各省情况不一样，但都差不多。”
    “听着好复杂，税种这么多，我都感觉有些头晕。”
    “是挺复杂的，一般人还真弄不清楚，我写个例子，你看一下，大概就清楚了。”
    雁南飞拿来一张白纸，唰唰唰写了一串文字和数据。
    几分钟后，递给商健。
    ————————————————
    【假设：土地费用=3.2亿元，计划开发10万平方
    一、假设：营业收入=16亿元（商业、车位、住宅）
    二、开发成本=土地费用3.2亿元+以下第1项到第5项相和=万元
    ）报批报建费=2400万元（240元/平方）
    ）开发前期准备费用=1600万元（160元/平方）
    ）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）
    ）建安工程费=万元（3000元/平方）
    ）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元
    三、销售项税金及附表=以下第1项到第5项相和=万元=约万元
    ）营业税=营业收入的5%=8000万元
    ）土地增值税=营业收入的2.5%=4000万元
    ）教育专项资金=营业收入的0.1%=160万元
    ）印花税=工程支出的0.03%（工程支出=开发成本-土地费用-利息=约万元）=12.9万元
    ）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元（取费基数大概8000万元，税率约11%）
    ）土地使用税=6元/平方×10万平方=60万元
    四、期间费用=销售费用+管理费用+财务费用=约5000万元
    ————————————————
    利润总额=总营业收入-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=---5000=万元
    净利润=利润总额的75%（企业所有税为利润总额的25%）=万元×75%=万元
    总投资=开发成本+期间费用=万元
    投资利润率==81.4%
    销售利润率==%】
    雁南飞罗列的例子比较简单易懂，商健这个外行，很快看明白了，赞道：“嗯，你这例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点，难道是忽悠人的？”
    雁南飞摇头：“老板，这张纸上的利润率数据，是按照全部销售完的房子和商铺来计算的，当然会高很多。实际上，房开公司销售不好时，利润率会很低，甚至有可能亏本。但是，这些房开说利润率只有十来个点，指的是销售利润率。
    但不管怎么样说，这行业的投资利润率都算是非常高了，如果能六七个月内清盘，年投资利润率就特别高了，很多行业远远比不上。
    我上面罗列的数据跟实际情况有些差异，但相差不大，我之前开发的几个楼盘。”
    “嗯，没什么事了，你先回去吧。”
    商健留下他写的数据，雁南飞点了下头，退出老板的套房。
    第二天早上，商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状和周边环境。
    土地是一片荒凉，但周边的公路已经建好。
    八九亩左右的土地，看上去其实也不大，啥也没有，但市场价格就值三亿元左右，一亩地就值三千万元左右。
    看了半天，又再次开小会。
    刚刚升级时，商健能拿出来的现金就有8亿元。
    买技能、招聘人才和购买技术资料，花了一亿多元，买别墅，又花了2500万元。
    生态农庄的40亿元不能动用，动手了还是从他这边扣除，所以，他能用的资金大概是6.5亿元。
    买土地的钱肯定是够了，估计那两块地成交价在三亿多元，要是竞争少的话，说不定都花不了三亿元。
    他看中的是第二块亩的地，他还记得，这片区域盖好后，在20年，房价都涨到三万五。
    年底规划的13号地铁经过这里，小区离地铁站口新塘站口直接距离五百米左右，而且还是学区房。
    拍卖时间是在5月4号下午三点钟，地点在天河区公共资源交易中心一楼开标二厅。
    前天，公司已把竞买保证金汇入指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心，参加报名资格预审，才具备竞买资格。
    几人吃过午饭，休息了下，带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到交易中心。
    信息是由自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。
    此次拍卖共拍卖6个地块，其中有5块为住宅、商住或住宅规划的地块，1块为纯商业或办公、文化娱乐地块。
    商健等人走进拍卖厅，坐在第五排左边的位置，扫看了下参与拍卖的人。
    “三排右前方的，穿白色polo衫的中年男人，是亿科的高层何总，负责粤城附近几个城市的土地储备和房产开发，这个人很精明，能干。”
    “二排左四，是恒d地产粤城公司的总经理张总。恒大主攻粤省，特别是深市，可以说，他们不缺钱，这里也是他们的地盘，这种几亿级别的土地竞拍，看来他们老板没来。”
    参与土地竞拍的房产公司有二十几个，总人数有一百人左右，雁总只挑重要的人物向老板介绍，商健点头，一边打量着这些前世让他仰望的房产大佬。
    坐在拍卖场，身临其境，感觉有些妙，想不到，已经成为决定房价的大佬之一。
    没等多久，时间很快到了下午三点钟。
    穿着薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，走向演讲台，演讲台右侧有